《上海金融报》:过去人们把960多万平方公里陆地面积视为“幅员辽阔”，您为何认为“中国实际上是土地资源缺乏的国家”？ 

 

　　杨成长:“中国特色社会主义市场经济”中的“中国特色”，就是中国国情。中国的国情是有960多万平方公里陆地面积，这是优势。但是我们也要看到，我们国土地图上，黄颜色、黑颜色很多，绿颜色地方太少，平原地区太少，中国实际上是土地资源稀缺的国家。 

 

　　中国能够用于农耕和城市建设的国土面积只有约144万平方公里，除却120万亩种植土地和16亿亩基本农田，剩下只有二十几万平方公里可以用于城市建设、工业生产，而这二十几万平方公里土地中还要生态建设，也就只有11万平方公里适合建设城市、工业，最后，城市只占5万多平方公里，住宅只占到1万多平方公里。 

 

　　所以，中国可用国土面积比印度还少，必须对资源、国土统一规划，要最大限度地集约化发展，这在许多国家是无法做到的。 

 

　　现在中国城乡一体、交通设施等大的规划，没有资源、土地的国家占有是不可能做到的。所以公有制其中一条，就是土地资源国有占有。正因为有这个制度，不是私人占有，所以中国在土地上有很多制度性的设计。这就是“中国特色”之一。 

 

　　《上海金融报》:中国经济从2012年开始转型，到2017年已经五年过去了，目前处于什么阶段？今年，有很多人觉得经济差不多触底了，中国经济是不是该起来了？ 

 

　　杨成长:我个人对经济是不是触底，能不能起来很难做判断。但是对于经济转型、为什么要经济转型，我觉得要有一个观点，新的经济转型就是旧的市场、旧的需求、旧的动力在退潮，新的动力在起来，它是自然规律。如果转型阶段解决不好问题，后面30年发展就很困难。中等收入陷阱就是转型没转好。 

 

目前，中国经济尽管出现一些积极变化，但是并没有到完全转型这个阶段。当前，有“四个东西”必须要退。 

 

　　第一要退的就是低端制造业。从2001年加入WTO一直到2007年，中国靠的就是低端制造业在全世界获得贸易大国称号，逐渐成为贸易大国。2007年我国外贸依存度也就是进出口贸易总额占国内生产总值已经达到70%，这一比例大大高于其他发达国家和发展中国家的水平。低端制造业在中国必然退潮，而且长期发展低端制造业的三个条件已经失去，即便宜的土地、低廉的人力以及能源资源。 

 

　　第二个要退的是投资。过去中国经济增长的突出体现就是中国始终保持高投资，因为我们有高储蓄。而投资必然形成三大结果:房子、企业产能、基础设施。但是投资高到一定水平，最后形成产能，产能过剩；投资形成房产，房产形成库存；投资形成基础设施，现在来看问题不是特别大，但是也存在结构性问题。所以从长期来看，投资必须退出。 

 

　　第三就是比较有争议、最后要退潮、实际上已经开始退潮的是房地产。 

 

　　第四个要退潮的就是基础设施投资。 

 

　　低端制造业、高投资、房地产和基础设施退了，发展经济还要靠四个往上的动力，那就是，高端制造业、城镇化、消费，以及生态修复和农业规模化。8月25日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开了推动制造强国建设、持续推进经济结构转型升级座谈会，强调推进制造业提质升级，支撑中国经济迈向中高端。 

 

　　《上海金融报》:过去您一直看好房地产，不过您2013年写过一篇文章认为中国房地产到顶了，现在来看似乎是错误的。您如何看待中国房地产的未来发展？ 

 

　　杨成长:实际上，当时我所指的“到顶”不是房价到顶，是需求总量、供应总量到顶了。2013年当年，我国商品房销售面积突破13亿平方米，13亿人均一平方米，中国人均居住面积远超世界水平。而到了2016年，这个数字猛增到15.7亿平方米，如果加上农民自盖的房和企业单位的自建房，这个数字将近20亿平方米。 

 

　　目前，中国人均居住面积已经达到40平方米，全球排名第五，超过英国、法国这些发达国家的人均居住面积。我们在人均居住面积远远超过平均水平的情况下，还盖了20亿平方米房子，大概相当于世界总量的一半左右。尽管这个数字很难统计，但从建筑用钢、水泥消耗量我们用了全世界一半左右的量，就基本可以印证这个数据。目前来看，15.7亿平方米是不是天花板还很难说，2017年这个数字也许会超过16亿平方米。中国为什么房地产需求这么旺盛？目前来看还有改善性需求，每年还有城镇化需求，一年还有1200万劳动力要进入城里。如果按1200万人均40平方米算，一千多万人口需要4亿、5亿平方米，这样人们不禁要打个问号，目前的14亿、15亿平方米真的可持续吗？ 

 

　　现在中国提出租售同权，从长远来说这是很有意义的。实际上，从长远来讲，房地产产权没有意义，使用权最重要。从这个角度来讲，既然汽车能共享，自行车能共享，房屋就也可以共享。所谓共享，就是我关注的是“我能用就行”，这时，所有权已经没有意义了。 

 

　　其实，目前房地产最大的风险是房地产开发商不拥有这些房地产，这是最大的问题。这就如同大股东跟二级市场投资人不在一个对等水平上，是一样的道理。美国房地产的市值，与中国相比没有低多少，但是他们一半的房产都在机构手里，这样市场就很安全。为什么在机构手里，因为它的租金回报率达到6%、7%。全世界房地产租金回报率正常情况下是5%，而目前我们租金回报率2%不到。 

 

　　最近，上海宣布的两块“只租不售”土地正式成交。两幅分别位于浦东张江和嘉定新城的土地，成交价均不到6000元/平米。通过计算可以发现，开发商通过房租收回成本只需要21年，年化率收益率大概是4.5%左右。所以，当房地产变成只能租以后，这两块土地就只能是不到六千元一平方米了。 

 

　　《上海金融报》:今年以来，中央政府把防范和控制金融体系风险放在前所未有的重要位置。目前中国金融风险点主要在哪里？能为我们具体分析下吗？未来中国经济该向何方？ 

 

　 杨成长:实际上，全国金融工作会议是今年以来党中央加强对金融市场管控的其中一次会议。今年3月政府工作报告指出，当前系统性风险总体可控，但对不良资产、债券违约、影子银行、互联网金融等累积风险要高度警惕。4月份，中共中央政治局就维护国家金融安全进行了第四十次集体学习。习近平总书记强调，维护金融安全，是关系我国经济社会发展全局的一件带有战略性、根本性的大事。7月，中共中央主持召开全国金融工作会议。7月26日，习近平总书记在省部级主要领导干部专题研讨班开班式上，提到全面建设小康最后的冲刺阶段有三项任务，即扶贫、环保和防控金融风险。 

 

　　目前，中国经济潜在风险确实不小。首先，金融资产增长太快了。目前每年的社会融资要增加18万亿元，除了1万亿元是股权融资，剩下都是债务融资，都变成家庭和企业的杠杆，这还不算给政府的融资。从这个角度来讲，首要风险是金融资产的增长速度太快，目前杠杆率还是在上升，金融资产总量超过了实体经济总量。 

 

　　第二个突出的问题就是所有的资产当中，除了金融资产占比过高，还有房地产资产占比过高。如果把房地产算作一个金融资产，房地产的投资收益与它的价格极不相称。同时，房地产和金融市场的风险高度叠加。美国通过ABS、住房贷款证券化，就是想把长期的房地产风险撇出去。 

 

　　第三就是风险匹配上，银行承担实体长期投资风险和资产泡沫风险太大。也就是说，在风险配置上出现严重错配，不该承担风险的人和机构承担了风险。实际上，银行的钱不是银行的，而是企业和人存的，他们愿意把钱存银行，就是认为银行没有风险或风险很小。目前，银行长期投资占了60%、70%，房地产、其他资产与银行资产的风险高度关联，所以第三个风险源就是严重的风险错配，目前控风险关键是控房地产风险。 

 

　　实际上，目前商业银行整体发展不错，拨备率很高，但是大家对银行信心不足，其中有两个原因:一是尽管银行目前收入很高、利润不错，但是与它的总资产相比，资产利润率太低。现在银行是230多万亿元的资产，利润只有1.6万亿元，也就是说一百块钱只能创造零点几的利润，总资产收益率不到1%。二是银行承担着系统性风险，因为长期贷款很多，长期贷款就是经营性风险，银行与房地产、土地关联度太高，就要承担系统性风险。 

 

　　第四个突出的问题，就是近十年来我国出现了金融投资收益率高过实体投资收益率的倒挂状况，制造业年平均净资产收益率一直徘徊在6%左右。目前全国社保做纯金融投资，年化收益率将近9%。而正常情况应该是，做实体投资的收益率肯定要比金融投资高，因为做实体投资风险太大，做金融投资最大的优势是可以流动、变现，买错了可以立马卖掉。所以在某种程度上实体投资回报率要高于金融投资，这才是平衡的。由于企业投资收益率过低，导致制造业在信贷中的占比越来越低。金融投资不再主要靠为企业融资来获得收益，而是靠不断推高房价和地价来获得收益，金融反而成了房价上涨的推手。 

 

　　未来中国经济发展必须要重新搭建“四梁八柱”，包括政府改革、商事制度改革、公共资源改革，还有推动制造业、服务业升级，区域发展战略、城镇化发展战略等等方面的制度设计。其中尤为突出的就是“深度全球化战略”，包括“一带一路”、自贸区、产能转移、人民国际化、全球治理。 

 

　　金融活，经济活；金融稳，经济稳。我们要努力解决好上述中国经济深层次问题，持续推进防范金融风险、服务实体经济和深化金融改革工作。